El 48 % de las viviendas urbanas en Colombia son propiedad horizontal

Casi 1 de cada 2 viviendas urbanas de Colombia ya forma parte de un conjunto cerrado o un edificio de apartamentos. Las cifras presentadas por Fedelonjas en su Cuarta Rueda de Negocios de Administradores de Propiedad Horizontal revelan la magnitud de una transformación que lleva décadas acelerándose: Colombia es, cada vez más, un país de propiedad horizontal.

El dato central: 47,88 % y 6,7 millones de unidades

El 47,88 % de las viviendas urbanas en Colombia está bajo régimen de propiedad horizontal, lo que equivale a aproximadamente 6,7 millones de unidades. Esa proporción no es uniforme en todo el territorio: las ciudades grandes y las capitales de departamento concentran los porcentajes más altos, mientras las zonas intermedias y rurales urbanas aún se sostienen mayoritariamente en vivienda independiente.

Las ciudades donde la propiedad horizontal ya domina

La distribución por ciudad muestra que en varios de los principales centros urbanos del país la propiedad horizontal no es la excepción sino la norma:

Ciudad	Viviendas en propiedad horizontal
Bucaramanga	69,3 %
Bogotá	67,7 %
Medellín	61,7 %
Cartagena	61,2 %
Barranquilla	61,2 %
Cali	57,71 %

En Bogotá y Bucaramanga más de dos tercios de las viviendas urbanas son apartamentos en conjuntos o edificios. Este dato tiene implicaciones directas para el mercado: el precio de la vivienda en Bogotá lleva 10 trimestres consecutivos al alza, y la alta concentración en propiedad horizontal es uno de los factores que presiona ese comportamiento al limitar la oferta de vivienda unifamiliar asequible.

Por qué Colombia se construye hacia arriba

La concentración creciente en propiedad horizontal responde a varios factores que actúan simultáneamente:

• Suelo urbano escaso y costoso. En ciudades como Bogotá y Medellín, el precio del suelo urbanizable empuja a los constructores hacia la verticalidad. Un lote que antes albergaba una casa hoy soporta una torre de 15 pisos.
• Demanda de seguridad. Los conjuntos cerrados con portería y vigilancia 24 horas se han convertido en un diferenciador relevante para compradores y arrendatarios de estratos medios y altos.
• Amenidades compartidas. Gimnasio, zonas verdes, salón comunal y parqueadero cubierto son difíciles de costear individualmente pero viables cuando se distribuyen entre decenas o cientos de propietarios.
• Preferencias de hogares más pequeños. En 2025, el 44,5 % de los hogares colombianos son monoparentales o unipersonales — estructuras que prefieren apartamentos sobre casas independientes.

El costo que sube más rápido que la inflación

Vivir en propiedad horizontal tiene un costo fijo que pocas personas calculan bien antes de comprar: la cuota de administración. Los servicios de copropiedad crecieron 13,42 % anual a mayo de 2026, más del doble de la inflación general que cerró en 5,84 % para el mismo período.

Estos servicios — vigilancia, aseo, mantenimiento, servicios públicos de áreas comunes — representan cerca del 70 % del valor de la cuota de administración. Eso significa que incluso sin mejoras ni inversiones nuevas, el costo de sostenimiento de un conjunto sube año a año por encima del IPC.

Para propietarios que tienen el inmueble sin uso, la presión es doble: la cuota sube y no hay ingreso que la compense. La Ley 675 de 2001 es clara al respecto: la obligación de pagar administración existe aunque el apartamento esté vacío, sin excepciones.

Las rentas cortas: 116.685 hospedajes y una tensión nueva

Dentro de ese universo de 6,7 millones de unidades en propiedad horizontal, una porción creciente se destina a rentas cortas. Según Fedelonjas, en Colombia operan 116.685 hospedajes de corta estancia con una ocupación promedio del 50 %, una tarifa media de $255.000 por noche y estadías de 5 días en promedio. El ingreso anual promedio por inmueble dedicado a este modelo alcanza los $41 millones.

La distribución geográfica concentra más de 30.000 unidades en Antioquia, más de 19.000 en Bogotá y más de 13.000 en Bolívar. Las tasas de ocupación más altas corresponden a Bogotá (62 %), Norte de Santander (58 %) y Antioquia (57 %).

Este fenómeno genera tensiones concretas en los conjuntos residenciales: mayor rotación de visitantes desconocidos, presión sobre zonas comunes, conflictos de convivencia y discusiones sobre si los reglamentos de copropiedad permiten o no ese uso. Es una de las principales razones por las que Fedelonjas insiste en la profesionalización de los administradores de propiedad horizontal.

Lo que esto significa para compradores y arrendatarios

Si está evaluando comprar o arrendar en Colombia — donde el 40,8 % de los hogares ya paga renta —, la alta concentración en propiedad horizontal implica que la mayoría de las opciones del mercado vendrán acompañadas de una cuota de administración.

Antes de decidir, conviene revisar:

• El valor actual de la administración y su historial de incrementos en los últimos tres años.
• El reglamento de copropiedad, especialmente si planea arrendar en corta estancia.
• El estado del fondo de imprevistos del conjunto, que debe ser equivalente al menos al 1 % del presupuesto anual según la Ley 675.
• Si el conjunto tiene deudas con proveedores o si hay procesos legales activos contra la copropiedad.

Si el plan es financiar la compra, recuerde que el crédito hipotecario tiene sus propias condiciones y costos que se suman a la administración mensual. En ciudades como Cali, donde la brecha entre querer comprar y tener capacidad crediticia es significativa, ese cálculo total puede determinar si la compra es viable o no.

La profesionalización que pide Fedelonjas

Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, subrayó en la Cuarta Rueda de Negocios que el crecimiento del sector exige administradores de propiedad horizontal con formación técnica real: conocimiento de la Ley 675, gestión de conflictos, manejo contable y capacidad para regular usos emergentes como las rentas cortas.

En un sector que administra 6,7 millones de unidades y cobra cuotas que representan una parte significativa del presupuesto mensual de cada familia, la calidad de la administración deja de ser un detalle de convivencia y se convierte en un factor que afecta directamente el valor del inmueble.

En cifras

• 47,88 % de viviendas urbanas en Colombia están en propiedad horizontal.
• 6,7 millones de unidades bajo ese régimen en todo el país.
• Bucaramanga lidera con 69,3 %, seguida de Bogotá (67,7 %) y Medellín (61,7 %).
• 13,42 % fue el incremento anual de los servicios de copropiedad a mayo de 2026, frente a 5,84 % de inflación general.
• 116.685 hospedajes de corta estancia operan dentro del universo de propiedad horizontal.