Vivienda en Cali: 180.000 familias quieren comprar, pero solo 1 de cada 40 tiene capacidad crediticia

Cali tiene 817.861 hogares proyectados según el DANE. De esos, 179.929 familias —el 22 %— expresaron interés real en comprar vivienda. Pero cuando se aplica el filtro del crédito hipotecario —ingresos, historial financiero, capacidad de endeudamiento, cuota inicial— apenas 20.447 hogares califican. Eso equivale al 11,3 % de los interesados y al 2,5 % del total de hogares caleños. La cifra la reveló Camacol Valle del Cauca y describe con precisión el problema más profundo del mercado inmobiliario en la capital vallecaucana: no es que la gente no quiera comprar. Es que el sistema financiero no puede convertir esa demanda en compradores reales.

El embudo que filtra al 97,5 % de los hogares

Visualice el proceso como un embudo. En la boca ancha entran 817.861 hogares. A la primera etapa —querer comprar— pasan 179.929. A la segunda —poder comprar con crédito— solo llegan 20.447. Las etapas que eliminan a la mayoría son siempre las mismas:

• Ingresos insuficientes o informales. El banco exige que la cuota mensual no supere el 30 % del ingreso neto familiar. Con tasas hipotecarias entre el 13 % y el 15 % EA, un apartamento de $200 millones requiere ingresos familiares de al menos $3,5 millones solo para la cuota de la deuda, sin contar seguros ni gastos de escrituración. Para familias en economía informal —que en Cali representan una proporción alta— acreditar ese ingreso ante el banco es imposible.
• Falta de cuota inicial. La banca exige típicamente el 20 % del valor del inmueble como cuota inicial antes de financiar el resto. Para un apartamento de $200 millones, eso son $40 millones que la familia debe tener ahorrados. Con ingresos bajos y sin acceso a ahorro formal, reunir esa cifra puede tomar más de una década.
• Historial crediticio deteriorado o inexistente. Reportes negativos en centrales de riesgo, deudas vigentes que elevan el nivel de endeudamiento, o simplemente no tener historial crediticio (el llamado «invisible financiero») bloquean el acceso al crédito hipotecario incluso cuando los ingresos son suficientes.
• Carga financiera previa. Cuotas de vehículos, créditos de libre inversión, deudas de tarjeta y obligaciones informales elevan el nivel de endeudamiento por encima del umbral que la banca acepta, incluso en hogares con ingresos medios.

El resultado: un mercado con demanda potencial enorme y demanda efectiva diminuta. Para quienes sí logran calificar, entender bien la estructura del crédito disponible —especialmente la diferencia entre modalidad en pesos y en UVR— puede significar decenas de millones de pesos a lo largo del plazo. Nuestra guía sobre crédito hipotecario en pesos o UVR lo explica con ejemplos reales.

Once trimestres consecutivos de caída en la construcción

El problema no está solo en el lado de la demanda. La oferta también está bajo presión. El sector constructor lleva 11 trimestres consecutivos de contracción en Colombia. En el primer trimestre de 2026, la construcción cayó 5,4 % mientras el PIB nacional crecía un 2,2 %. La brecha entre el sector y el resto de la economía nunca había sido tan pronunciada en el ciclo reciente.

En Valle del Cauca, la cifra más elocuente es la de las iniciaciones de vivienda: en abril de 2026 cayeron un 69 % frente al mismo mes del año anterior. No es una desaceleración; es un freno casi total de la producción de vivienda nueva en la región. Las causas son conocidas:

• Costos de construcción al alza. La mano de obra especializada subió un 13,74 % entre marzo de 2025 y marzo de 2026. Los servicios especializados crecieron un 7,51 %. En la vivienda de interés social —donde el precio de venta tiene techo regulado— esos aumentos de costo no se pueden trasladar al comprador, lo que destruye el margen del constructor y frena nuevos proyectos.
• VIS domina pero no puede subir de precio. El 83 % de las ventas de vivienda nueva en Valle del Cauca corresponde a VIS (vivienda de interés social). El techo de precio que fija el Gobierno —calculado en salarios mínimos— no se ha ajustado al ritmo de los costos de construcción, generando pérdidas para los constructores de segmento social y desincentivando nuevos proyectos.
• Reducción de subsidios. En cuatro años, Colombia redujo a la mitad la asignación de subsidios para programas como Mi Casa Ya, que era el principal motor de demanda efectiva en el segmento VIS. Sin subsidio de tasa ni de cuota inicial, el número de familias que puede cerrar una compra cae drásticamente.

Lo que propone el sector para romper el cuello de botella

Según Alexandra Sofía Cañas Mejía, directora regional de Camacol Valle del Cauca, el cuello de botella principal es la conversión de demanda potencial en demanda efectiva. Las propuestas del gremio constructor para atacarlo incluyen:

• Restablecer y ampliar Mi Casa Ya. Recuperar el presupuesto recortado del programa de subsidios de vivienda social, con cobertura suficiente para atender la demanda real en las ciudades intermedias y grandes.
• Esquemas de arrendamiento con opción de compra. Modelos donde la familia arrienda durante un período y acumula el valor pagado como cuota inicial, reduciendo la barrera de entrada para hogares sin ahorro previo.
• Aprovechamiento de remesas. Cali tiene una diáspora significativa en el exterior, especialmente en Estados Unidos y España. Canalizar remesas hacia cuotas iniciales o hacia instrumentos de ahorro para vivienda podría abrir una fuente de financiamiento subutilizada.
• Digitalización de trámites. Licencias, escrituración y registro siguen siendo procesos lentos y costosos en Colombia. Reducir los tiempos y costos transaccionales abarataría el producto final y permitiría a los constructores operar con márgenes más ajustados sin necesidad de subsidio.

Qué significa esto para quien quiere comprar en Cali hoy

Si usted está evaluando comprar vivienda en Cali, el contexto actual tiene implicaciones prácticas concretas:

Si ya tiene capacidad crediticia

Está en el 11,3 % que sí puede comprar. Con demanda efectiva reducida y oferta nueva contrayéndose, hay menos competencia por las unidades disponibles en el mercado de segunda mano. Negociar precio, plazo de entrega y condiciones de escrituración es más factible que en un mercado caliente. Úselo a su favor.

Si aún no califica para crédito

El camino más directo es trabajar en paralelo en tres frentes: mejorar el perfil crediticio (saldar deudas, ponerse al día en centrales de riesgo, construir historial), incrementar el ahorro para cuota inicial (cajas de compensación, CDT, cesantías), y monitorear la reapertura de subsidios del programa Mi Casa Ya, que puede cambiar radicalmente la ecuación de acceso. Mientras tanto, arrendar en buenas condiciones mantiene la estabilidad habitacional sin comprometer la capacidad de ahorro. El mercado de arriendo en Cali también ha sentido el impacto de las tasas altas —con más demanda y menos tiempo de vacancia— pero sigue siendo la opción más accesible para la mayoría. Aquí le explicamos cómo las tasas han reconfigurado el mercado entre compra y arriendo en Colombia.

Si está considerando vivienda VIS

El segmento VIS concentra el 83 % de las ventas en la región, pero los subsidios que antes hacían accesible la cuota mensual se han reducido significativamente. Antes de comprometerse con un proyecto VIS, verifique si hay cupo de subsidio disponible (Mi Casa Ya o caja de compensación), calcule la cuota mensual sin subsidio para el peor escenario, y revise el estado de licencias y avance de obra del proyecto. En proyectos sobre planos, asegúrese de que el constructor esté registrado ante las autoridades correspondientes — un paso que a menudo se omite y que puede derivar en los problemas que documentamos en nuestra guía de fraudes inmobiliarios en Colombia.

Preguntas frecuentes

¿Por qué cae tanto la construcción si hay tanta gente que quiere vivienda?

Porque querer comprar y poder comprar son cosas distintas. Los constructores no pueden iniciar proyectos si no hay compradores con crédito aprobado o subsidio garantizado. Sin preventa financiada, el banco constructor no desembolsa el crédito para la obra. El resultado es un círculo: sin subsidios ni tasas accesibles, no hay compradores efectivos; sin compradores, no hay obra nueva; sin obra nueva, la escasez aumenta y el precio sube, alejando aún más a los potenciales compradores.

¿Es Cali un caso aislado o el fenómeno es nacional?

El diagnóstico de Cali refleja una tendencia nacional, con variaciones de intensidad por ciudad. Bogotá y Medellín tienen mercados más profundos y mayor oferta de vivienda en distintos rangos de precio, lo que matiza el efecto. Pero la brecha entre demanda potencial y demanda efectiva —causada por tasas altas, informalidad laboral y reducción de subsidios— es un problema estructural que afecta a todo el país, no solo al Valle del Cauca.

¿Qué pasa con el precio de la vivienda usada en Cali si la oferta nueva cae?

En principio, menos oferta nueva sostiene o empuja al alza el precio de la vivienda usada, incluso con demanda efectiva baja. Sin embargo, el efecto es heterogéneo por zona: en barrios con buena ubicación y servicios, los precios resisten; en zonas con sobreoferta acumulada de períodos anteriores o con problemas de seguridad, la corrección puede ser más pronunciada. Cali tiene una geografía de precios muy diferenciada que requiere análisis barrio a barrio.

¿Puedo usar mis cesantías como cuota inicial?

Sí. La Ley 50 de 1990 y sus decretos reglamentarios permiten retirar las cesantías depositadas en fondos para compra, construcción o mejora de vivienda. El trámite se hace directamente ante el fondo de cesantías, con la documentación del inmueble o del contrato de compraventa. Es una de las fuentes de cuota inicial más subutilizadas por los trabajadores formales colombianos.

El diagnóstico está claro; las soluciones, pendientes

La radiografía de Cali es nítida: demanda enorme, capacidad crediticia escasa, construcción frenada y subsidios recortados. Ninguno de estos factores es fácil de resolver de forma aislada, y todos se retroalimentan. Lo que sí puede hacer hoy quien quiere comprar vivienda en Cali es prepararse para cuando las condiciones mejoren: sanear el perfil crediticio, acumular cuota inicial y mantenerse informado sobre la reapertura de programas de subsidio.

En Viviendax puede explorar el inventario de propiedades en Cali y el Valle del Cauca —vivienda nueva, usada, VIS y no VIS— con precio, estrato, zona y contacto directo con el anunciante. Conocer el mercado real es el primer paso antes de tomar cualquier decisión de compra.