Enajenadores de vivienda en Medellín 2026: la nueva norma que regula a los promotores y qué significa si comprás apartamento nuevo
Medellín emitió en junio de 2026 una circular que obliga a los promotores inmobiliarios a presentar sus estados financieros bajo pena de multas diarias. Esto es lo que significa para quienes compran…
Medellín emitió en junio de 2026 una nueva circular que obliga a los promotores inmobiliarios a entregar su información financiera bajo pena de multas diarias e intervención directa. Si compraste o estás a punto de comprar un apartamento nuevo en la ciudad, esta norma existe para protegerte — aunque probablemente nadie te la haya explicado.
¿Qué es un enajenador de vivienda?
En el lenguaje del derecho colombiano, un enajenador de vivienda es toda persona natural o jurídica que posee un proyecto habitacional y lo transfiere por primera vez a un comprador. En la práctica cotidiana, son las constructoras, promotoras y desarrolladores inmobiliarios que venden apartamentos o casas en planos, en construcción o recién terminados.
El término puede sonar técnico, pero la figura es muy concreta: cuando una constructora te vende el apartamento 502 de la torre B de un proyecto nuevo, esa constructora está actuando como enajenadora. No aplica a una persona que vende su propio apartamento de segunda mano — eso es una transacción entre particulares regulada por el Código Civil. El enajenador siempre es quien hace la primera venta de una unidad nueva.
La distinción importa porque la Ley 66 de 1968 les impone a los enajenadores una serie de obligaciones específicas que no existen en las compraventas de inmuebles usados. Y son obligaciones diseñadas precisamente para proteger a quienes compran sobre planos o durante la construcción — el momento en que el comprador tiene menos información y más riesgo.
La base legal: Ley 66 de 1968
Colombia lleva más de medio siglo regulando a los enajenadores de vivienda. La Ley 66 de 1968 estableció que nadie puede desarrollar actividades de enajenación de inmuebles destinados a vivienda sin cumplir previamente un proceso de registro y aprobación ante la autoridad municipal competente.
Originalmente esa función estaba en manos de la Superintendencia Bancaria. Mediante la Ley 78 de 1987 las funciones de inspección, vigilancia y control pasaron a los municipios que reciben transferencias del IVA — lo que en la práctica incluye a todas las ciudades grandes del país. Desde entonces, en Medellín es la Secretaría de Gestión y Control Territorial la entidad que autoriza, supervisa y, si es necesario, sanciona a los promotores inmobiliarios.
Los pilares del régimen que creó la Ley 66:
- Registro previo obligatorio: el promotor debe inscribirse ante la secretaría antes de comenzar a vender. No puede firmar promesas de compraventa ni recibir separaciones sin este registro.
- Información financiera periódica: cada año deben presentar estados financieros de propósito general (balance, estado de resultados y notas) firmados por representante legal, contador certificado y revisor fiscal si aplica.
- Transparencia del proyecto: deben mantener disponible la documentación técnica, los permisos de construcción y el estado de avance para los compradores que lo soliciten.
- Cuenta separada: los recursos recibidos de compradores deben manejarse en cuentas destinadas exclusivamente al proyecto — no mezclados con la operación general de la empresa.
La circular de Medellín 2026: qué cambió
El 16 de junio de 2026, la Secretaría de Gestión y Control Territorial de Medellín emitió la circular 202660000113, que actualiza y endurece los procedimientos de control sobre los enajenadores activos en la ciudad.
El contexto es relevante: Medellín cerró 2025 con más de 350 proyectos de vivienda activos — un crecimiento del 56% en ventas respecto a 2024, el mayor del país. Ese volumen de actividad implicó también un aumento en las quejas de compradores por retrasos en entregas, deficiencias constructivas y problemas financieros de algunos promotores.
Según el secretario Juan Manuel Velásquez Correa, la información financiera que ahora se exige más estrictamente permite «detectar a tiempo problemas» antes de que afecten a los compradores y «proteger el dinero de las familias» que llevan años ahorrando para comprar su vivienda.
Los cambios principales de la circular:
- Plazo unificado: el corte máximo para presentar documentación anual es el 1 de julio de cada año, sin excepciones.
- Documentos complementarios nuevos: además de los estados financieros, la circular exige documentos adicionales sobre el avance físico y financiero de cada proyecto activo.
- Valor de certificaciones previas: si un enajenador presentó sus documentos antes del vencimiento en años anteriores, esas certificaciones siguen siendo válidas — la circular no obliga a repetir trámites ya completados correctamente.
- Régimen de sanciones más claro: se especifican las multas por día de retraso y las condiciones bajo las cuales la secretaría puede intervenir directamente una empresa.
Qué deben presentar los promotores
Con la circular de 2026 vigente, los enajenadores de vivienda en Medellín deben presentar ante la Secretaría de Gestión y Control Territorial:
- Estados financieros de propósito general:
- Estado de situación financiera (balance general)
- Estado de resultados integral
- Notas a los estados financieros
- Firmados por representante legal + contador público certificado + revisor fiscal (cuando aplique)
- Documentos complementarios del proyecto:
- Avance físico de obra al corte de presentación
- Estado de los recursos recaudados de compradores
- Cronograma actualizado de entrega
- Registro actualizado del enajenador: certificado de existencia y representación legal, RUT, y documentos de titularidad del predio.
La obligación aplica a todos los enajenadores con registro activo al 31 de diciembre del año anterior, incluso si en ese año no vendieron ninguna unidad. No presentar equivale a infracción.
Sanciones por incumplimiento
La Ley 66 de 1968 y las normas que la desarrollan establecen dos tipos de sanción:
Multas económicas
Se generan por cada día de retraso en la entrega de la información requerida. El monto diario está indexado y puede acumularse rápidamente si el promotor ignora los requerimientos. La circular de 2026 precisa las tarifas aplicables para el período actual.
Intervención directa
Cuando la secretaría detecta irregularidades graves — como recursos de compradores mal manejados, desequilibrio financiero que pone en riesgo la terminación del proyecto, o incumplimientos reiterados — puede intervenir la empresa directamente. Esto implica que la autoridad asume temporalmente la administración del proyecto para proteger a los compradores.
Lo que significa para ti como comprador
Si compraste o estás comprando un apartamento nuevo en Medellín, esta regulación te afecta directamente — en tu favor. Estos son tus derechos concretos:
Derecho a verificar el registro
Antes de firmar cualquier promesa o entregar dinero, puedes solicitar a la constructora que te muestre su registro vigente como enajenador. La secretaría también puede confirmar si una empresa está registrada. Si el promotor no puede mostrarlo o no está en el registro, no firmes.
Derecho a información financiera
Los estados financieros que los enajenadores presentan a la secretaría son información de vigilancia — la autoridad los usa para detectar problemas. Aunque no son de acceso público directo como los registros de una empresa en el mercado de valores, ante una queja formal tienes derecho a que la secretaría investigue.
Derecho a reportar incumplimientos
Si tu proyecto lleva retrasos, si detectas problemas constructivos, o si el promotor no responde correctamente, puedes presentar una queja formal ante la secretaría. La entidad actúa como árbitro entre compradores y constructoras.
Para más contexto sobre cómo protegerte de malas prácticas en el mercado inmobiliario colombiano, nuestra guía sobre fraudes inmobiliarios en Colombia cubre las señales de alerta más comunes y los pasos para actuar.
Señales de alerta antes de firmar
La regulación de enajenadores ayuda, pero la mejor protección siempre empieza antes de firmar. Estas son las banderas rojas que debes revisar:
- No tienen registro de enajenador: pregunta directamente y pide el documento. Sin registro, la venta es irregular.
- Te piden pagar en efectivo o a cuentas personales: los pagos deben ir a cuentas de la empresa o fideicomiso del proyecto, nunca a personas naturales.
- No tienen licencia de construcción: verifica en la Curaduría Urbana de Medellín que el proyecto tenga su licencia aprobada.
- La promesa no tiene fecha de entrega clara: la promesa de compraventa debe incluir una fecha de entrega con cláusula penal por retraso.
- El proyecto no está en el radar de la secretaría: puedes consultar directamente con la Secretaría de Gestión y Control Territorial si el proyecto está registrado y no tiene sanciones pendientes.
- Ofrecen descuentos por pagar antes de la licencia: es una señal de que el proyecto aún no cumple los requisitos para vender legalmente.
En Medellín, proyectos concentrados en zonas de alta demanda como El Poblado, Laureles y Robledo suelen tener mayor fiscalización precisamente por el volumen de compradores involucrados. El Poblado es una de las zonas con mayor concentración de proyectos activos y también donde la Secretaría tiene históricamente más casos de seguimiento.
Dónde denunciar si algo sale mal
Si tienes un problema con un enajenador en Medellín — sea un retraso en la entrega, defectos constructivos, problemas financieros de la constructora, o cualquier incumplimiento de lo prometido en la promesa de compraventa — tienes varias rutas:
Secretaría de Gestión y Control Territorial de Medellín
Es la primera línea. Orienta a compradores y recibe quejas formales sobre enajenadores. Atención presencial en el piso 9 del Edificio Plaza de la Libertad, en el centro de Medellín. También puedes radicar tu queja por los canales virtuales de la Alcaldía.
Superintendencia de Industria y Comercio (SIC)
Cuando el problema involucra publicidad engañosa, condiciones distintas a las prometidas o prácticas desleales del promotor, la SIC tiene competencia y sus sanciones son más severas.
Fondo Nacional del Ahorro o tu entidad financiera
Si compraste con crédito hipotecario y el banco tiene garantía sobre el proyecto, notificar al banco de los incumplimientos del promotor puede activar mecanismos adicionales de presión.
Litigio civil
La promesa de compraventa es un contrato con fuerza legal. Si el promotor incumple una fecha de entrega, tienes derecho a cobrar la cláusula penal establecida en el contrato. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede orientarte.
Preguntas frecuentes sobre enajenadores de vivienda en Medellín
¿Qué es un enajenador de vivienda en Colombia?
Es la persona natural o jurídica que vende unidades de vivienda nueva por primera vez — en la práctica, constructoras y promotoras inmobiliarias. Están regulados por la Ley 66 de 1968 y deben registrarse ante la autoridad municipal antes de comenzar a vender.
¿Cómo sé si la constructora con la que voy a comprar está registrada en Medellín?
Puedes pedirle directamente a la constructora que te muestre su certificado de registro como enajenador ante la Secretaría de Gestión y Control Territorial. También puedes consultar directamente con la secretaría en el piso 9 del Edificio Plaza de la Libertad o a través de los canales virtuales de la Alcaldía de Medellín.
¿Qué dice la circular 202660000113 de Medellín 2026?
Emitida el 16 de junio de 2026, actualiza los procedimientos de control sobre los enajenadores activos en Medellín. Fija el 1 de julio como fecha límite anual para presentar estados financieros y documentos complementarios de cada proyecto, y clarifica las sanciones por incumplimiento: multas diarias e intervención directa de la empresa.
¿Cuántos proyectos de vivienda hay activos en Medellín en 2026?
Según datos de la Secretaría de Gestión y Control Territorial, a finales de 2025 había más de 350 proyectos de vivienda activos en Medellín — reflejo del crecimiento del 56% en ventas de vivienda nueva que registró la ciudad ese año.
¿Qué pasa si la constructora no entrega mi apartamento a tiempo?
Si la promesa de compraventa incluye cláusula penal por retraso (como debe ser), tienes derecho a cobrarla. Adicionalmente, puedes presentar queja ante la Secretaría de Gestión y Control Territorial de Medellín, que puede investigar al enajenador y, en casos graves, intervenir la empresa para garantizar la entrega.
¿Puedo saber si una constructora tiene sanciones pendientes en Medellín?
Puedes consultar directamente con la Secretaría de Gestión y Control Territorial. No existe un registro público en línea de sanciones, pero la secretaría puede orientarte y confirmar el estado regulatorio de un promotor específico si lo solicitas formalmente.
