Parqueadero en propiedad horizontal: lo que puede y no puede hacer con el suyo según la Ley 675
¿Puedes vender el parqueadero de tu apartamento por separado? Depende de si es privado o bien común de uso exclusivo. La Ley 675 de 2001 define exactamente qué puedes hacer con él…
¿Puedes vender el parqueadero de tu apartamento por separado? Depende de un solo dato que mucha gente desconoce al momento de comprar: si el parqueadero está escriturado como bien privado o si es un bien común de uso exclusivo. La diferencia no es un tecnicismo — define completamente qué puedes hacer con él.
Los tres tipos de parqueadero en Colombia
En Colombia, la Ley 675 de 2001 —el Régimen de Propiedad Horizontal— distingue claramente tres categorías de parqueadero. Cada una tiene reglas distintas sobre quién puede usarla, venderla o arrendarla. Entender en cuál de las tres está tu parqueadero es el punto de partida para cualquier decisión.
1. Parqueadero privado
Es una unidad independiente escriturada a nombre del propietario, con su propio folio de matrícula inmobiliaria. Aparece en las escrituras del apartamento como un bien separado, con su propia área y linderos. El dueño tiene sobre él los mismos derechos que sobre cualquier inmueble de su propiedad: puede venderlo, arrendarlo, hipotecarlo o transferirlo libremente.
2. Parqueadero de uso exclusivo
Es un bien común del conjunto —pertenece a todos los copropietarios colectivamente— pero está asignado para el uso de un apartamento específico. No aparece como propiedad en la escritura del apartamento; lo que aparece es un derecho de uso exclusivo. Este es el tipo de parqueadero más frecuente en conjuntos residenciales en Colombia, y también el que genera más confusión.
3. Parqueadero de visitantes
Son bien común de uso general —nadie tiene derecho de uso exclusivo sobre ellos— y están destinados a los visitantes del conjunto. Están regulados por la asamblea de copropietarios y la administración.
Parqueadero privado: el que sí puedes vender libremente
Si tu parqueadero está escriturado como bien de dominio privado con folio de matrícula inmobiliaria propio, tienes plena libertad para disponer de él como quieras.
El parágrafo 4 del artículo 5 de la Ley 675 de 2001 es explícito: el reglamento de la propiedad horizontal no puede prohibirle al propietario vender, imponer gravámenes ni limitar la cesión a cualquier título de un bien que es de su dominio privado. Ninguna asamblea, ningún administrador y ningún reglamento interno puede bloquear la venta de lo que legalmente te pertenece.
Esto significa que puedes:
- Vender el parqueadero a alguien que no vive en el conjunto (aunque esto dependerá también del reglamento interno para el acceso)
- Vender el parqueadero por separado de tu apartamento
- Hipotecarlo como garantía de un crédito
- Arrendarlo libremente, incluso a no residentes
- Donarlo o transferirlo a cualquier título
La única restricción práctica: algunos reglamentos internos sí pueden establecer que el parqueadero solo puede ser usado por residentes o propietarios del conjunto. Pero eso regula el uso, no la propiedad. Puedes vender a quien quieras; el comprador deberá respetar las normas de convivencia del conjunto.
Parqueadero de uso exclusivo: el más confuso
Este es el caso que genera más malentendidos y conflictos en los conjuntos residenciales colombianos. Muchos propietarios creen que el parqueadero «es de ellos» porque lo han usado exclusivamente durante años, cuando en realidad lo que tienen es un derecho de uso, no la propiedad.
Los bienes comunes de uso exclusivo pertenecen a la copropiedad como un todo. El artículo 22 de la Ley 675 establece que ciertos bienes comunes pueden ser asignados para el uso exclusivo de determinados propietarios, pero esa asignación no transfiere la propiedad.
La consecuencia directa: no puedes vender un parqueadero de uso exclusivo, porque no te pertenece. Lo que sí puedes hacer:
- Arrendarlo a otro residente o copropietario — pero solo a personas del conjunto y con las condiciones que fije el reglamento.
- Transferir el derecho de uso cuando vendes tu apartamento, si el reglamento lo permite.
- Solicitar a la asamblea su «desafectación» — un proceso por el que la asamblea puede cambiar su naturaleza de bien común a bien privado. Requiere quórum calificado (generalmente el 70% de los coeficientes de propiedad) y trámite notarial posterior.
Parqueadero de visitantes: intocable
Los parqueaderos destinados a visitantes son bienes comunes de uso general. Están listados de forma explícita en el artículo 22 de la Ley 675 como bienes que no pueden ser objeto de uso exclusivo ni de ninguna transacción privada.
No se pueden vender, no se pueden arrendar de forma exclusiva, y no pueden asignarse permanentemente a ningún copropietario. La asamblea puede regular cómo se usan (tarifas de parqueadero por horas, tiempos máximos, acceso), pero no puede privatizarlos.
Qué dice exactamente la Ley 675 de 2001
La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, es el marco legal de referencia. Los artículos más relevantes para el tema de parqueaderos son:
Artículo 5 — Definiciones: distingue entre bienes privados (de propiedad y uso exclusivo de cada propietario) y bienes comunes (pertenecen pro indiviso a todos los propietarios del edificio o conjunto). El parágrafo 4 de este artículo protege el derecho de disposición de los bienes privados frente a restricciones del reglamento.
Artículo 22 — Bienes comunes de uso exclusivo: establece que ciertos bienes comunes (entre ellos los parqueaderos en algunos casos) pueden asignarse en uso exclusivo a propietarios de forma equitativa. Pero esa asignación de uso no crea propiedad privada.
Artículo 19 — Bienes comunes esenciales: menciona los bienes comunes que no pueden desafectarse en ningún caso — aunque los parqueaderos de uso general no siempre están en esta categoría, dependiendo del reglamento.
El Ministerio de Vivienda ha emitido conceptos jurídicos precisando que la Ley 675 no da a los copropietarios de bienes comunes de uso exclusivo la facultad de venderlos o transferir esa asignación a terceros por fuera de la copropiedad, salvo por decisión de asamblea.
Cómo saber qué tipo de parqueadero tienes
Hay dos documentos que te dan la respuesta definitiva:
1. La escritura pública de tu inmueble
La escritura de compraventa de tu apartamento debe describir exactamente qué compraste. Si el parqueadero aparece con linderos propios, área específica y precio diferenciado, es un bien privado con matrícula propia. Si solo dice algo como «parqueadero de uso exclusivo número X asignado al apartamento Y», es un bien común de uso exclusivo.
2. El reglamento de propiedad horizontal
El reglamento —que debe estar registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos— clasifica cada área del conjunto como bien privado o bien común. Busca el listado de bienes comunes de uso exclusivo: si tu parqueadero aparece ahí, no es tuyo en propiedad.
3. El folio de matrícula inmobiliaria
En la Superintendencia de Notariado y Registro (o por la plataforma Ventanilla Única de Registro) puedes consultar si tu parqueadero tiene número de matrícula independiente. Si tiene matrícula propia, es privado. Si no tiene, es un bien común.
El proceso para vender un parqueadero privado
Si confirmaste que tu parqueadero es un bien privado con matrícula propia, el proceso de venta es similar al de cualquier inmueble:
- Certificado de tradición y libertad: solicita la copia actualizada en la Ventanilla Única de Registro — verifica que esté libre de embargos, hipotecas o limitaciones.
- Paz y salvo del conjunto: aunque el parqueadero sea un bien privado, algunos conjuntos exigen un paz y salvo de administración antes de que el notario autorice la escritura. No es obligatorio por ley, pero puede ser un requisito del reglamento.
- Avalúo (opcional pero recomendado): para fijar un precio justo y tener soporte ante la DIAN por si el valor declarado se cuestiona.
- Escritura pública de compraventa: se firma ante notario, igual que cualquier inmueble. Los gastos notariales y de registro los acuerdan las partes — por costumbre, los comparte entre comprador y vendedor.
- Registro en la Oficina de Registro: después del otorgamiento notarial, la escritura debe registrarse para que la transferencia sea oponible a terceros.
El impuesto de ganancia ocasional aplica si el parqueadero se vende por encima del costo fiscal declarado. Consulta con un contador antes de cerrar el negocio.
¿Y si quiero arrendarlo en lugar de venderlo?
Para los parqueaderos privados, el arriendo es libre — puedes arrendarlo a quien quieras, al precio que pacten las partes, con un contrato de arrendamiento normal. No necesitas autorización de la asamblea ni del administrador para arrendarlo.
Para los parqueaderos de uso exclusivo (bien común), el arriendo está más restringido:
- Solo puedes arrendarlo a otros copropietarios o residentes del conjunto.
- El reglamento puede imponer condiciones adicionales (precio máximo, prioridad para otros propietarios sin parqueadero, etc.).
- Arrendarlo a personas externas al conjunto es contrario a la Ley 675, aunque en la práctica muchos propietarios lo hacen sin consecuencias inmediatas.
Lo que debes preguntar antes de comprar apartamento
El tipo de parqueadero que viene con el apartamento afecta directamente su valor de reventa y la flexibilidad que tendrás para monetizarlo. Antes de firmar cualquier promesa de compraventa, verifica:
- ¿El parqueadero tiene matrícula inmobiliaria propia? Es la pregunta más importante. La respuesta debe estar en el certificado de tradición del inmueble o en la escritura.
- ¿Cuántos parqueaderos incluye el negocio? Algunos apartamentos traen dos cupos; otros ninguno. Verifica exactamente cuántos y de qué tipo.
- ¿El reglamento permite arrendarlo? Si en algún momento no tienes carro, poder arrendar el parqueadero puede significar entre $150.000 y $400.000 COP al mes de ingreso adicional en ciudades como Medellín o Bogotá.
- ¿Hay lista de espera de parqueadero? En muchos conjuntos hay copropietarios esperando un cupo. Conocer el estado del conjunto te ayuda a negociar.
- ¿El parqueadero está libre de gravámenes? Si el parqueadero es privado y fue hipotecado junto con el apartamento, la hipoteca lo cubre también. Verifica que se levante antes del cierre.
Antes de cerrar cualquier compra de vivienda, una revisión cuidadosa del estado jurídico del inmueble es siempre recomendable. el fraude inmobiliario es uno de los riesgos más comunes que enfrentan compradores en Colombia al no revisar estos documentos. Además, si estás comprando vivienda nueva, entender las obligaciones del promotor es igual de importante: esta guía sobre enajenadores de vivienda explica el régimen que los regula.
Preguntas frecuentes sobre parqueaderos en propiedad horizontal
¿Puedo vender mi parqueadero separado del apartamento en Colombia?
Sí, pero solo si el parqueadero está escriturado como bien privado con matrícula inmobiliaria propia. En ese caso, la Ley 675 de 2001 protege tu derecho a venderlo, arrendarlo o gravarlo sin que el reglamento de la copropiedad lo pueda prohibir. Si es un bien común de uso exclusivo, no puedes venderlo porque no te pertenece en propiedad.
¿Qué es un parqueadero de uso exclusivo y por qué no puedo venderlo?
Un parqueadero de uso exclusivo es un bien que pertenece a la copropiedad (a todos los copropietarios colectivamente) pero que está asignado para el uso de un apartamento específico. Como no es de tu propiedad —solo tienes un derecho de uso— no puedes venderlo. La Ley 675 de 2001 (artículo 22) establece esta distinción.
¿Cómo sé si mi parqueadero es privado o de uso exclusivo?
Revisa tu escritura de compraventa y el reglamento de propiedad horizontal registrado. Si el parqueadero tiene su propia descripción con linderos y área, y tiene número de matrícula inmobiliaria independiente, es privado. Si aparece como «asignado en uso exclusivo» sin matrícula propia, es bien común.
¿La asamblea puede prohibirme vender mi parqueadero privado?
No. El parágrafo 4 del artículo 5 de la Ley 675 de 2001 establece que el reglamento de la propiedad horizontal no puede prohibir al propietario vender, hipotecar ni ceder a cualquier título un bien de dominio privado. La asamblea puede regular el uso (horarios, acceso, convivencia), pero no la disposición del bien.
¿Puedo arrendar mi parqueadero a alguien de afuera del conjunto?
Depende del tipo. Si es privado: sí, libremente. Si es de uso exclusivo (bien común): la Ley 675 limita su arriendo a otros copropietarios o residentes del conjunto. Arrendarlo a externos técnicamente viola la ley, aunque en la práctica muchos conjuntos lo toleran. Consulta el reglamento específico de tu copropiedad.
¿Cuánto vale un parqueadero en Medellín en 2026?
El valor varía según la zona, el tipo y la demanda. En El Poblado y Laureles, un parqueadero privado puede valer entre $30 y $80 millones COP, dependiendo del tamaño y el acceso. En arriendos, el rango va de $150.000 a $400.000 COP al mes. En zonas como Robledo o Buenos Aires los precios son menores, pero la demanda de arriendo es alta por la baja oferta de parqueaderos en propiedad.
¿Qué pasa si vendo mi apartamento — ¿el parqueadero se va incluido automáticamente?
Depende de cómo estaba estructurado el negocio original. Si el parqueadero privado fue comprado junto al apartamento pero tiene matrícula separada, debes transferirlo explícitamente en la escritura de venta. Si es de uso exclusivo (bien común), el derecho de uso generalmente sigue vinculado al apartamento, pero conviene verificarlo en el reglamento.
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